Es ist das Mantra der Immobilienbranche. Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind die Lage, die Lage und nochmal die Lage. Lesen Sie hier, wie Profis bei der Analyse dieses entscheidenden Kriteriums vorgehen.

Die Makrolage und die Mikrolage

So wie bei der Aktienanalyse unterschieden wird zwischen dem Zustand der jeweiligen Wirtschaft allgemein und der jeweiligen Branche, so wird bei der Immobilie zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Das eine ist der Blick aufs Große (griechisch: Makro), das andere der Blick auf Kleine (griechisch: Mikro). Denn wenn zum Beispiel eine Stadt generell ein guter Standort ist, so kann es sein, dass bestimmte Stadtteile jetzt und voraussichtlich auf längere Sicht wenig gefragt sind – das macht sich in der Wertentwicklung bemerkbar.

Mitunter verläuft die Grenze zwischen guter und mäßiger Lage in einer Straße. Das lässt sich auch beobachten an den Tarifzonen der Hausratversicherungen, bei denen das Einbruchsrisiko eine große Rolle spielt.

Worauf es bei der Makrolage ankommt

Meist wird als Makrolage eine Stadt gesehen, es könnte aber auch eine frei festgelegte Region sein, in der die zu bewertende Immobilie liegt. Allerdings hat es Vorteile sich bei einer sogenannten Standort- und Marktanalyse (STOMA) in den Grenzen einer Kommune zu bewegen, denn dafür sind in Regel viele wichtige Daten direkt abrufbar.

Unterschieden wird bei der Makrolage zwischen harten und weichen Faktoren. Als „hart“, weil in Daten darstellbar, werden unter anderem gesehen:

Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
Wirtschaftsentwicklung, Diversifizierung der Wirtschaft
Öffentliche Einrichtungen (z. B. Ministerien, Gerichte, Verwaltungen)
Verkehrsinfrastruktur (z. B. Flughafen, Bahn, Straßen etc.)
Kosten (z. B. Kommunale Gebühren, Lohnniveau)

Es leuchtet ein, dass Standorte mit eher junger Bevölkerung attraktiver sind als jene mit vielen Rentner-Haushalten, deren Kaufkraft meist nicht besonders hoch ist. Bei der Wirtschaftsbeurteilung ist unter anderem wichtig, ob die Jobs und damit die Einkommen auf viele Firmen verteilt sind oder vielleicht an einem oder zwei Großunternehmen hängen. Sollte solche Firmen wegziehen, kann ein Immobilien-Standort ins Chaos stürzen.

Nun zu den weichen Faktoren der Makrolage. „Weich“, weil sie gerade nicht in Daten fassbar sind, sondern etwas mit Gefühl zu tun haben. Der frühere Regierende Bürgermeister Berlins Klaus Wowereit prägte mal den Spruch: „Berlin ist arm, aber sexy.“ So ähnlich könnte in die Analyse einer Makrolage einfließen, dass eine Stadt vielleicht nicht die idealen Daten bietet, aber eine hohe Attraktivität genießt und davon langfristig profitiert, wenn deshalb mehr Menschen dort wohnen wollen. Für Gewerbeimmobilien spielen die weichen Faktoren in der Regel allerdings eine untergeordnete Rolle.

So checken Sie die Mikrolage

Als Mikrolage wird die unmittelbare Umgebung einer Immobilie gesehen, also die Straße und das Viertel. Kurzum: die Nachbarschaft. Folgende Punkte sind für Privatnutzer meist wichtig:

Sozialer Status
Lärmeinflüsse
Häuserzustand
Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung (z. B. Ärzte)
Öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten

Die Umfrage eines Immobilienportals ergab 2014, dass Einkaufsmöglichkeiten (68 Prozent), Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (58 Prozent) sowie Naturnähe (42 Prozent) die Wunschliste bei Immobilienkäufern anführen. Hingegen waren Lärm (45 Prozent), problematische Nachbarschaft (33 Prozent) sowie fehlender Garten (29 Prozent) ein K.o.-Kriterium. All dies ist in der Analyse der Mikrolage zu berücksichtigen, was eine gute Ortskenntnis voraussetzt.

Für Wohngebiete ergibt die Analyse der Mikrolage folgende in der Praxis häufig verwendete Klassifizierung:

Bestlage
gute Lage
durchschnittliche Lage
einfache Lage

Gewerbegebiete werden zumeist in diese vier Klassen eingeteilt:

1A-Lage
2A-Lage
1B-Lage
2B-Lage

Mein Tipp: Wer am Anfang seine Hausaufgaben bei der Lageanalyse gemacht hat, hat meist langfristig seine Freude mit dem Haus. Aber gerade als Kapitalanleger sollten Sie die Lage regelmäßig im Blick haben. Denn sie kann sich ändern, zum Positiven als auch zum Negativen. Trocknet eine Stadt aus, weil ein großer Arbeitgeber wegzieht oder plant die Kommune größere Investitionen, um die Lebensqualität zu verbessern? Es wie bei der Aktienanalyse: Man sollte nach dem Kauf stets verfolgen, wie sich das Unternehmen weiterentwickelt.